ซื้อบ้านมือสอง เช็กส่วนต่อเติมผิดกฎหมายอย่างไร? 6 จุดที่ต้องดูก่อนโอน

บ้านมือสองแทบทุกหลังมีการต่อเติม ทั้งครัวหลังบ้าน หลังคาโรงรถ หรือห้องเพิ่มชั้นบน ส่วนใหญ่ไม่ได้ขออนุญาต เมื่อเปลี่ยนมือมาเป็นของเรา ความเสี่ยงก็ตามมาด้วย

กฎหมายว่าอย่างไร

การต่อเติมคือ "ดัดแปลงอาคาร" ต้องขออนุญาตตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ยกเว้นงานเล็กที่กฎกระทรวงฉบับที่ 11 (พ.ศ. 2528) ไม่ถือเป็นการดัดแปลง เช่น

• เพิ่ม/ลดพื้นที่พื้นหรือหลังคา รวมไม่เกิน 5 ตร.ม. โดยไม่เพิ่มเสาหรือคาน
• เปลี่ยนส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้าง โดยน้ำหนักเพิ่ม ไม่เกิน 10% ของโครงสร้างเดิม

เกินจากนี้ต้องมีใบอนุญาต

6 จุดที่ต้องดูในบ้านมือสอง

1. ครัวหลังบ้านทาวน์โฮม บ้านแถวต้องมีที่ว่างหลังบ้านอย่างน้อย 2 ม. ถ้าต่อเติมคลุมเต็ม เสี่ยงผิดทั้งเรื่องที่ว่างและการไม่ขออนุญาต
2. หลังคาโรงรถหน้าบ้าน มักเกิน 5 ตร.ม. และบ้านแถวต้องมีที่ว่างหน้าบ้านอย่างน้อย 3 ม.
3. ห้องชั้นบนที่ยื่นออกไป เพิ่มพื้นที่และมักเพิ่มเสา/คาน ต้องขออนุญาตแน่นอน
4. ผนังหรือหน้าต่างใกล้รั้ว หน้าต่างต้องห่างแนวเขต 2 ม. ผนังทึบห่าง 0.50 ม. หรือชิดเขตพร้อมหนังสือยินยอม
5. พื้นหินหรือผนังอิฐที่เพิ่มทั้งชั้น อาจทำให้น้ำหนักเกิน 10%
6. รอยร้าวตรงรอยต่อส่วนต่อเติม สัญญาณว่าโครงสร้างต่อเติมทรุดคนละจังหวะกับบ้านเดิม

ขอเอกสารอะไรจากผู้ขาย

• ใบอนุญาตก่อสร้างเดิม (อ.1) และแบบบ้าน
• ใบอนุญาตดัดแปลงสำหรับส่วนต่อเติม (ถ้ามี)
• หนังสือยินยอมจากข้างบ้าน กรณีผนังชิดเขต

ถ้าไม่มี ให้ถือว่าส่วนต่อเติมไม่ได้รับอนุญาต

ความเสี่ยงหลังซื้อ

เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจสั่งแก้ไขหรือรื้อถอนส่วนที่ผิด โดยเฉพาะเมื่อเพื่อนบ้านร้องเรียน อำนาจนี้ไม่หายไปเพราะเปลี่ยนเจ้าของ นอกจากนั้นธนาคารบางแห่งอาจไม่นับมูลค่าส่วนต่อเติมในการประเมินวงเงินกู้

ใช้เป็นข้อต่อรองราคา

ประเมินค่าแก้ไขหรือรื้อถอนส่วนที่เสี่ยง แล้วนำไปต่อรองราคา หรือเขียนในสัญญาให้ผู้ขายรับผิดชอบหากมีคำสั่งจากหน่วยงานรัฐเกี่ยวกับส่วนต่อเติมก่อนวันโอน

เช็กเกณฑ์ด้วยเครื่องมือ

เครื่องมือเช็กต่อเติมบ้าน ใส่พื้นที่และวัสดุที่ต่อเติม ระบบประมาณน้ำหนักเทียบโครงสร้างเดิม บอกว่าเกิน 10% หรือขยายพื้นเกิน 5 ตร.ม. หรือไม่

คำถามที่พบบ่อย

ส่วนต่อเติมผิดกฎหมาย ทำให้โอนไม่ได้ไหม?

โอนได้ สำนักงานที่ดินไม่ได้ตรวจใบอนุญาตก่อสร้าง แต่ความเสี่ยงทางกฎหมายควบคุมอาคารยังอยู่กับผู้ซื้อ

ขออนุญาตย้อนหลังได้ไหม?

บางกรณียื่นขออนุญาตดัดแปลงให้ถูกต้องได้ ถ้าส่วนต่อเติมเป็นไปตามกฎหมายทุกข้อ เช่น ระยะร่นและที่ว่าง ต้องมีแบบและรายการคำนวณจากวิศวกร

บ้านโครงการต่อเติมโดยโครงการเอง ถูกกฎหมายแน่ไหม?

ไม่แน่เสมอ ควรขอดูใบอนุญาตเหมือนกัน